社區(qū)辦宴席，沒有錢，怎么辦？

　　一個被廣為采用的方法，是發(fā)動居民，“各出一盤菜，共辦一桌席”。

　　點多、面廣的重慶老舊小區(qū)改造，也面臨資金匱乏的難題。借鑒社區(qū)宴席，我市充分整合資源，積極探索居民、市場、政府多方共同籌措資金的方式，通過引導(dǎo)居民出資、吸引企業(yè)投資，凝聚老舊小區(qū)改造的強大合力。

　　渝中區(qū)重慶醫(yī)科大學(xué)家屬區(qū)：

　　居民不甘心“宅”在家，為鄰居墊資裝電梯

　　“為什么其他棟樓都裝了電梯，我們這棟樓還沒有動靜”？

　　前不久，鐘豐菊從外地度假回家，剛走進(jìn)重慶醫(yī)科大學(xué)家屬區(qū)，就看見院內(nèi)的部分老房子在加裝電梯。她心里一著急，行李都沒放下，就給社區(qū)工作人員打電話。

　　鐘豐菊是重慶醫(yī)科大學(xué)的退休職工，在她所居住的重醫(yī)家屬區(qū)，老年人占比達(dá)到70%。為自己的房子加裝電梯，是她多年的夢想。

　　然而，社區(qū)工作人員在征求該樓居民意見時，卻碰到了棘手的事：鐘豐菊住的10號樓共有5層樓房、10戶人家。10戶居民中，一、二樓的住戶明確表示不參與電梯加裝；剩余的6戶人家中，只有3家人同意安裝電梯。

　　電梯加裝工作似乎走進(jìn)了“死胡同”，怎么辦？

　　鐘豐菊和其他兩戶渴望安裝電梯的住戶商量后，做出了一個決定：她們一起出錢，為其他3家不愿安裝電梯的住戶墊上電梯加裝費用。

　　據(jù)了解，在鐘豐菊所住的樓房加裝電梯，至少需要60萬元，其中的一半費用由政府出資，剩余的30萬元則由鐘豐菊等三家人共同承擔(dān)。

　　為什么鐘豐菊們寧愿為鄰居墊資，也要加裝電梯？

　　記者了解到，一方面，是這些住戶家中有行動不便的老人，他們不甘心讓家人長時間“宅”在家，希望通過加裝電梯改善出行條件；另一方面，加裝電梯后的小區(qū)升值空間可觀，在重醫(yī)家屬區(qū)附近，不少小區(qū)加裝電梯后，每戶房屋的“身價”上漲了至少20萬元。

　　鐘豐菊告訴記者，她們和其他三家不愿出資的住戶達(dá)成了協(xié)議：為這些住戶留下進(jìn)出平臺，并用防盜網(wǎng)封住電梯入口。如果今后這些住戶想坐電梯，必須自己出錢打開防盜網(wǎng)，還要把其他居民的墊資悉數(shù)返還。

　　渝中區(qū)住房和城市建設(shè)委員會人士介紹，重醫(yī)家屬區(qū)改造項目涉及房屋28棟、居民1192戶，已有24棟房屋立項推進(jìn)電梯加裝工作，小區(qū)居民出資超過400萬元。為保障電梯加裝工作順利推進(jìn)，重慶醫(yī)科大學(xué)還劃撥50余萬元為家屬區(qū)增設(shè)了兩臺專業(yè)用電變壓器，解決了小區(qū)給排水管網(wǎng)改造、化糞池遷移等問題。

　　“我們這棟樓的電梯加裝工程8月開工，下月就可坐上電梯，上下樓方便了！”鐘豐菊笑呵呵地說。

　　江北區(qū)南橋苑小區(qū)：

　　打造國內(nèi)首個老舊小區(qū)改造的集中式長租公寓

　　整潔的外墻，茂盛的植被，干凈的樓道，裝有密碼鎖的單元門，嵌有玻璃的觀光電梯……如不是親眼看見，很難想象，這是一個建成20多年的小區(qū)。它，就是江北區(qū)南橋苑小區(qū)“建融家園”。

　　“建融家園”由原南橋苑小區(qū)7幢改造而來，本是建于上世紀(jì)90年代末的安置房。以前，這里不僅環(huán)境糟糕，房間還有滲水等問題，大部分居民被迫搬離，空房也租不出去。作為這里為數(shù)不多的“留守人員”，67歲的小區(qū)居民鐘傳玉說，過去提起自己的小區(qū)就感到“窩心”，盼望早日啟動改造工程。

　　面對居民的呼聲，南橋苑項目前業(yè)主——重慶宏融資本運營管理集團(tuán)有限公司（江北區(qū)國有資本運營平臺）多次對外掛牌出租或出售，卻因房屋條件不好，加上管理難度大、后續(xù)維護(hù)費用開銷多等原因，遲遲找不到“下家”。

　　轉(zhuǎn)機，出現(xiàn)在2019年。

　　當(dāng)年，建設(shè)銀行重慶市分行得知其客戶宏融資本想改造提升南橋苑小區(qū)7幢的消息后，在江北區(qū)政府相關(guān)部門支持下，攜手建融住房服務(wù)（重慶）有限責(zé)任公司（建設(shè)銀行旗下從事長租房經(jīng)營的企業(yè)，簡稱建融住房），與宏融資本就南橋苑小區(qū)7幢改造事宜達(dá)成合作意向——建融住房負(fù)責(zé)對該小區(qū)7幢共3個單元樓、3000平方米的老舊住房進(jìn)行改造，獲得改造項目10年租賃權(quán)。

　　為此，建融住房重慶公司投資約400萬元對該樓實施了電梯加裝、綜合改造等“手術(shù)”，配備了家具、家電，設(shè)立便民服務(wù)場所和小超市，打造了較高品質(zhì)的租賃住房項目“建融家園”，委托給專業(yè)公司運營。

　　2020年5月，國內(nèi)首個老舊小區(qū)改造的集中式長租公寓——“建融家園”投入運營，46套房源在1個月內(nèi)全部按市場價租出。據(jù)測算，該項目預(yù)計未來10年租金收入約850萬元，扣除運營成本后可基本實現(xiàn)效益平衡。

　　提起自己現(xiàn)在的家，鐘傳玉的笑容如陽光般燦爛�！耙郧爸┲刖W(wǎng)般凌亂的管線規(guī)整了，樓道消防通道煥然一新……小區(qū)不但環(huán)境好了，生活也更方便了，我住在這里感到很舒心！”

　　九龍坡區(qū)勞動三村：

　　PPP模式解決小區(qū)的改造資金難題

　　九龍坡區(qū)謝家灣街道勞動三村的居民駱紅兵最近養(yǎng)成了一個習(xí)慣：每天早上都要在小區(qū)里散步，先沿著精致的小花園走走，再到小區(qū)的步道上健健身，累了就在新修的木質(zhì)坐椅上休憩，感覺生活十分愜意。

　　駱紅兵告訴記者：“我們這里的房子建于上世紀(jì)90年代，以前是上漏下堵，與周邊新修房屋相比，居住條件落后一大截，大家苦不堪言�！�

　　可是，勞動三村改造涉及樓房45棟、居民1145戶，如果要把整套改造“手術(shù)”做下來，需要花費的資金接近4000萬元。彼時，九龍坡區(qū)準(zhǔn)備推進(jìn)的老舊小區(qū)改造項目還有多個，需要籌集的改造資金高達(dá)數(shù)億，勞動三村的改造費用從哪里來？

　　經(jīng)與市住房城鄉(xiāng)建委協(xié)商，九龍坡區(qū)將勞動三村和周邊白馬凼小區(qū)等六大片區(qū)的改造項目打包，形成一個包括366棟房屋、總建筑面積約102萬平方米的“超級”老舊小區(qū)改造項目——2020年九龍坡區(qū)城市有機更新老舊小區(qū)改造項目對外招標(biāo)，成為全國首個采用PPP模式推進(jìn)的老舊小區(qū)改造項目。

　　九龍坡區(qū)住房城鄉(xiāng)建委人士透露，該項目擬采取PPP模式中的“ROT”（改建-運營-移交）運作方式，引入規(guī)�；瘜嵤┻\營主體，由市場主體負(fù)責(zé)全過程投融資、設(shè)計、建設(shè)、運營、后續(xù)維護(hù)等所有工作，項目合作期限為11年（建設(shè)期1年，運營期10年）。項目主要通過梳理整合停車位、充電樁、農(nóng)貿(mào)市場、公有房屋、閑置物業(yè)、廣告位、散居樓棟清掃保潔7大類經(jīng)營性收入來源，并讓渡部分小區(qū)、國有資產(chǎn)收益，建立“居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓”的多方共贏模式。最終，九龍坡區(qū)引入愿景集團(tuán)與區(qū)國有公司投入3.7億元組建SPV公司（即項目公司）。

　　有了資金的注入，勞動三村的變化非常明顯：2021年初，施工單位進(jìn)場施工。本月底，一期工程將基本完工。該小區(qū)不僅進(jìn)行了屋面修繕、樓頂防水、雨污水管改造等修繕工作，還新修了老年人壩壩茶場地、康養(yǎng)漫步道、外來打工者之家、童叟互動空間等設(shè)施。

　　“以前我們小區(qū)又臟又亂，現(xiàn)在煥然一新，大家贊不絕口。”看到小區(qū)發(fā)生的變化，駱紅兵對未來的生活充滿期待。

　　部門聲音>>>

　　老舊小區(qū)改造，沒有資金寸步難行。為此，我市通過加強政府引導(dǎo)，強化部門聯(lián)動，鼓勵水電氣等專業(yè)經(jīng)營單位投身老舊小區(qū)改造行動，積極探索市場化、可持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)的新路，建立“政府引導(dǎo)、市場運作、社會參與、居民出資、共建共享”的長效機制，為老舊小區(qū)改造注入“推進(jìn)劑”。

　　——重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

　　專家點評>>>

　　重慶老舊小區(qū)存在公共設(shè)施改造資金投入大、渠道單一，居民出資意愿不高的問題，嚴(yán)重制約了改造工作的推進(jìn)。

　　上述案例積極發(fā)揮政府資金的引導(dǎo)作用，整合各方主體利益訴求，尋找到各方合作共贏發(fā)展的最大公約數(shù)，是推進(jìn)重慶中心城區(qū)老舊小區(qū)改造工作的有益探索，對激發(fā)城市活力，提升城市價值，滿足居民幸福感、獲得感具有重要意義。

　　建議以老舊小區(qū)功能再造和價值提升為牽引，充分發(fā)揮財政對老舊小區(qū)改造資金投入的“牛鼻子”作用，引導(dǎo)各金融機構(gòu)、城建開發(fā)企業(yè)、社會投資者和小區(qū)業(yè)主積極參與，打造城市功能價值再造以及責(zé)任共擔(dān)、利益共享的“金鏈子”，夯實老舊小區(qū)改造的資金投入保障。

　　——重慶社會科學(xué)院城市與區(qū)域經(jīng)濟研究所所長、研究員彭勁松

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